0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Какая отрасль права регулирует продажи квартир

Какая отрасль права регулирует продажи квартир

1. Отрасль права. Краткая характеристика основных отраслей права

30-31 страница диплома.

Отрасль права представляет собой обособившуюся внутри системы права совокупность однородных правовых норм, регулирующих определенную область (сферу) общественных отношений.

Система права Российской Федерации включает следующие отрасли:

1) конституционное право представляет собой отрасль, нормы которого закрепляют основы государственного и общественного строя, порядок формирования органов государственной власти и управления, основные права, свободы и обязанности граждан; Предметом конституционного права являются общественные отношения, возникающие в процессе реализации суверенитета российского народа во всех его формах, обеспечения функционирования институтов демократии. Конституционное право имеет особый способ конституционного воздействия — установление, отличающийся от иных способов правового регулирования (дозволения, предписания и запрета).

2) административное право представляет собой отрасль права, регулирующую отношения, которые складываются в процессе государственного управления; Доминирующим методом правового регулирования является императивный.

3) финансовое право – это совокупность норм, регулирующих отношения по накоплению и распределению государственных финансов;

4) земельное право связывает нормы, регулирующие отношения, которые складываются по поводу владения, пользования и распоряжения землей; Метод земельного права имеет комплексный характер, а именно, имеет место сочетание императивного и диспозитивного методов правового регулирования.

5) гражданское право связывает нормы, регулирующие имущественные отношения и некоторые личные неимущественные отношения; Главный метод регулирования – диспозитивный.

6) трудовое право – это система норм, регулирующих трудовые отношения рабочих и служащих с предприятиями, организациями; Сочетание договорного, рекомендательного и императивного методов правового регулирования позволяет эффективного воздействовать на процесс формирования трудовых отношений.

7) семейное право представляет собой систему норм, которые регулируют брачно-семейные отношения, связанные со вступлением в брак, его прекращением, алиментированием и усыновлением; В настоящее время метод семейного права также как и гражданского можно охарактеризовать как диспозитивный.

8) уголовное право является отраслью права, которая регулирует общественные отношения, возникающие в связи с совершением деяний, которые предусмотрены Уголовным кодексом; Метод регулирования — императивно-запретительный.

9) уголовно-исполнительное право является пенитенциарной отраслью, нормы которой регулируют условия и порядок отбывания наказаний; главным методом правового регулирования в уголовно-исполнительном праве является императивный метод, предполагающий неравенство субъектов правоотношений.

10) в уголовно-процессуальное право входят нормы, которые регулируют порядок производства по уголовным делам; В уголовно-процессуальном праве основным является императивный метод правового регулирования, т.е. метод власти и подчинения.

11) гражданско-процессуальное право устанавливает порядок судебного разбирательства и других процессуальных действий по гражданским делам. . Метод гражданского процессуального права можно определить как императивно-диспозитивный, в котором властеотношения сочетаются со свободой и равноправием заинтересованных лиц.

В системе права отдельное место занимает международное право – частное и публичное. Поскольку это право устанавливается не отдельным государством, а соглашением разных государств и регулирует их взаимоотношения, то можно сказать, что эта отрасль не входит в систему внутригосударственного права.

Различные отрасли права стоят на разных ступенях развития, у одних объем общественных отношений увеличивается, а у других – сужается. Понемногу формируются банковское право, предпринимательское, жилищное и др.

Росреестр разъяснил правила сделки купли-продажи жилья

Покупатель должен убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником и что все документы в порядке

Росреестр дал несколько советов тем, кто хочет продать или купить квартиру. Сам процесс начинается с подготовки пакета документов, продавцу лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время, предупреждают в ведомстве.

Покупатель в первую очередь должен убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником. К правоустанавливающим документам, которые подтверждают право на жилье, относятся выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, свидетельство о праве на наследство и договор дарения.

Если у продавца нет свежей выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, то покупатель сам может запросить ее на сайте Росреестра или на портале госуслуг. Этот документ позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости. Например, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.

Незаконная перепланировка скажется на кошельке покупателя

Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам. Соответствующую справку по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, управляющей компании или на портале госуслуг.

В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласия супруга.

Очень важно проверить, была ли в квартире перепланировка. Для этого покупатель должен попросить у продавца технический паспорт. Надо, чтобы все изменения в квартире были узаконены. Если этого не было сделано, то после покупки квартиры новому собственнику придется делать это самостоятельно и за свой счет.

Читайте так же:
Порционные смесители с регулировкой воды для раковины

Фото:pexels.com

На что еще обратить внимание

Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.

Если среди собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние или лица, находящиеся под опекой и попечительством (совершеннолетние недееспособные, признанные ограниченно дееспособными граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.

Сколько платить

За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина 2 тыс. руб. В том случае, если квартира приобретается в кредит, регистрируется ипотека с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается.

Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ. Затем там же необходимо заказать выписку из домовой книги. Этот документ позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.

Квартира, приобретенная в браке, является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Куда обращаться для регистрации сделки

Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Документы на регистрацию права собственности можно подать:

  • в бумажном виде при личном визите в МФЦ или офисы Федеральной кадастровой палаты Росреестра;
  • в электронном виде (если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
  • через нотариуса;
  • дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

После завершения регистрационных действий покупатель получает выписку из ЕГРН, где содержится информация о его праве собственности на квартиру.

Всем миром: как MR Group зарабатывает миллиарды, не тратя деньги на покупку земли

Как в тучные докризисные времена, на площадке собралось много народу: строители, брокеры, чиновники, журналисты, всех угощали, гостям раздавали строительные каски. Энергичный и улыбчивый Роман Тимохин, акционер и гендиректор MR Group, казался одним из самых молодых участников встречи. Его партнер Виктор Лабуздко был окружен людьми более солидного возраста. «У Лабуздко есть друзья, у которых есть деньги», — говорили про него знакомые. В какой-то момент бетононасос не выдержал и заглох, но его быстро прочистили. Бизнес-центр «Трио» был построен в 2011 году. В 2020 и 2021 годах компания вошла в рейтинг крупнейших застройщиков Forbes.

К тому времени, когда состоялась эта церемония, MR Group уже построила несколько небольших бизнес-центров в Москве. В отличие от других девелоперов вроде турецкой Enka компания не оставляла построенные здания у себя в собственности, чтобы получать гарантированный доход от аренды. Площади в офисах MR Group распродавала по частям. Консультанты морщились и говорили о рисках, которые несет отсутствие у здания одного собственника. Но зато компания Тимохина и Лабуздко быстро получала возврат от вложенных средств.

Бизнес-центр «Трио» — примета времени. Когда после 2008 года инвестиционные деньги ушли с рынка коммерческой недвижимости, Тимохин и Лабуздко не стали останавливать проект. Они, как обычно, нашли соинвесторов, правда, ими стали подрядчики строительства, один из крупнейших — малоизвестный «Офисстрой», его владельцы тоже встречали гостей на строительной площадке. Увязать между собой интересы многих участников сложных процессов — одно из редких умений на рынке девелопмента.

По данным «Коммерсанта», начинал Тимохин как оптовый торговец парфюмерией и косметикой. Источник Forbes на девелоперском рынке описывает его как человека, который занимался тем же, чем девелоперы из списка Forbes Сергей Гордеев и Александр Клячин, — превращал промышленные предприятия в офисные комплексы, но в меньшем масштабе. Так или иначе, Тимохин никогда не пытался оставить себе все квадратные метры и щедро делился с партнерами.

Правильный подход

Собеседники Forbes называют Романа Тимохина крайне активным и договороспособным человеком, а стремительный рост его бизнеса связывают с умением строить партнерства. По словам одного из игроков на рынке недвижимости, изначально привлечением финансовых партнеров для MR Group занимался Виктор Лабуздко. «Коммерсантъ» в 2017 году писал, что Лабуздко сумел найти нескольких партнеров из числа бывших топ-менеджеров дочерних структур «Газпрома».

Читайте так же:
С каким сервером лучше всего синхронизировать время

С газовой монополией был связан как минимум один партнер Тимохина и Лабуздко — Анатолий Козерук, в 1990-х занимавшийся авиаперевозками, а в начале 2000-х ставший советником генерального директора в компании «Газпром инвест Юг». Его начальником был Андрей Гончаренко, сейчас более известный как владелец элитной недвижимости в Лондоне. А Козерук, как писал проект «Важные истории» (признан иностранным агентом) со ссылкой на люксембургский корпоративный реестр, в 2008–2009 годах инвестировал в недвижимость в Париже и на французских курортах, ее стоимость на момент покупки составляла минимум €33 млн.

В России Козерук активно занимался девелопментом. В 2006–2008 годах его компания BVT инвестировала в бизнес-центр «Даниловский форт», который строила MR Group. В 2013 году Козерук покинул структуры «Газпрома» и вошел в совет директоров MR Group, которая тогда же в партнерстве с ним построила еще несколько бизнес-центров — «Лотос» и «Савеловский Сити». Отношения сохранились и после — в 2018–2020 годах Козерук руководил подрядчиком ГВСУ «Центр», среди акционеров которого миллиардер Борис Ротенберг. Для MR Group ГВСУ «Центр» строит микрорайон «Эко Видное» за МКАД.

В 2015 году у Тимохина и Лабуздко появился партнер с громким именем — девелопер Coalco миллиардера Василия Анисимова передал в управление MR Group три проекта жилой застройки: «Пресня Сити», «Царская площадь» и «Басманный, 5». MR Group выступила в этих проектах как fee-девелопер — отвечала за концепцию, строительство, маркетинг и продажи в обмен на долю от прибыли. Для компании это был не первый опыт жилого строительства. Как fee-девелопер, она работала по проекту «Воробьев дом» на земле, принадлежавшей группе «Зенит». С банком «Зенит» также возводились многофункциональные комплексы «Водный» и «Фили Град». В 2016 году Анисимов в разгар строительства продал 90% во всех трех проектах общей площадью более 500 000 кв. м структуре банка ВТБ. Руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов называет опыт работы MR Group с Coalco успешным: «Это были хорошие площадки с изначально высоким потенциалом, на которых удалось удержаться от соблазна выводить лоты по ценам ниже рынка, несмотря на то, что ЖК стартовали в посткризисный период середины 2010-х.

Сотрудничество с Coalco вывело MR Group на новый уровень. Правда, источник, близкий к Coalco, говорит, что компания продвигала себя иногда в ущерб бренду Coalco, что вызывало непонимание. По его словам, доля MR Group в прибыли проектов составляла 3%.

В подавляющем большинстве нынешних проектов у MR Group также есть партнеры, в том числе из списка Forbes. Например, с бывшим миноритарием «Магнита» Алексеем Богачевым компания строит отель Bvlgari и клубный дом «Абрикосов». Level Group Вадима Мошковича — партнер по жилому комплексу у Павелецкого вокзала. На территории бывшего завода «Москвич» экс-депутата Госдумы Михаила Слипенчука MR Group строит ЖК «Метрополия».

Есть и менее громкие имена, например девелопер Денис Бородако, бывший партнер пасынка Алишера Усманова Антона Винера. MR Group строит для УК «Доминанта» Бородако комплекс Hide вблизи устья реки Сетуни. Бородако говорит, что привлечь известного стороннего девелопера предложил банк ПСБ, когда рефинансировал проект. Выбор был между группой ПИК и MR Group. Бородако не раскрывает долю от прибыли проекта, которая предназначается MR Group, но говорит, что она менее 20%. С компанией идут переговоры о партнерстве еще по одному объекту.

Среди партнеров MR Group есть и госструктуры, для ВЭБ.РФ компания застраивает пустырь на месте бывшего часового завода «Слава» у Белорусского вокзала. В 2020 году Архсовет Москвы раскритиковал проект, в MR Group сообщили Forbes, что внесли впоследствии ряд изменений, например изменили форму фасада корпуса, выходящего на Ленинградский проспект, а также поменяли материалы с камня на стекло. По информации самой MR Group, сейчас доля проектов fee-девелопмента в общей выручке составляет 20%. Остальную часть выручки приносят собственные и партнерские проекты. По словам управляющего партнера MR Group Марии Литинецкой, сама MR Group — это платформа, работающая во всех проектах как fee-девелопер вне зависимости от того, кто именно является собственником или инвестором, и получающая комиссию за управление. Размер комиссии, по словам Литинецкой, варьируется от 10% до 20%, кроме того, компания получает ежемесячный платеж за управление. Собеседник Forbes на рынке недвижимости говорит, что по некоторым проектам комиссии MR Group могут превышать 25%.

Читайте так же:
Регулировка яркости подсветки логан

MR Group не единственная компания, охотно идущая в проекты fee-девелопмента, говорит Алексей Попов. Он приводит пример крупнейшего застройщика массового жилья ПИК, а также группу «Самолет», которая по большинству проектов вступает в партнерство с лендлордами. Но признает, что fee-девелопмент для российской практики — это нишевый продукт. «Низкая популярность таких схем исходно была связана с тем, что многие застройщики были убеждены, что смогут справиться с любым проектом самостоятельно», — рассуждает Попов.

В последние годы регулирование строительной отрасли ужесточается. С 2019 года девелоперы обязаны хранить деньги дольщиков на специальных эскроу-счетах в банках. А осенью 2020 года московские власти существенно повысили плату за смену вида разрешенного использования (ВРИ) и аренду земель, одновременно предложив девелоперам льготы, если на своих участках они будут строить не только жилье, но объекты для создания новых рабочих мест. «В конечном счете, — рассуждает Литинецкая, — ужесточения регулирования, в том числе и новые правила по ВРИ, приведут к тому, что цена земли уменьшится и ее владельцы будут продавать ее не за космические деньги или отдавать [проекты] в управление. Раньше на рынке царила спекуляция, владельцы заводов и пароходов сами пытались заниматься девелопментом, сейчас это сложнее делать из-за большого количества новых ограничений».

В портфеле MR Group немало многофункциональных комплексов, объединяющих жилье и торговые или бизнес-площади. Приоритетная задача московского правительства сейчас — строительство офисных комплексов, коворкингов, торговых центров, отелей, складов для создания новых рабочих мест, и MR Group может быть весьма полезна в решении социальных задач, рассуждает собеседник Forbes из федеральной девелоперской компании. По его словам, у MR Group хорошая репутация в мэрии и есть возможность использовать ее как административный ресурс. «Но возник этот ресурс не на пустом месте. Сделать предложение, от которого сложно отказаться, по всей видимости, отличительная черта Романа Тимохина, — усмехается собеседник Forbes. — За время работы компании он создал много партнерских альянсов, и при этом не было практически ни одного конфликта. Весьма редко для нашего рынка».

Вертикальные связи

Собеседник Forbes, знакомый с бизнесом MR Group, говорит, что Виктор Лабуздко уже давно отошел от дел: компания достигла такого масштаба, что перестала нуждаться в его умении находить партнеров. По данным СПАРК, Лабуздко и Тимохин выступают совладельцами (с долями не более 40%) компаний, владеющих недвижимостью в Москве, Ступинском районе и Сочи. В самой компании не уточняют распределение текущих долей основателей, а ее корпоративная структура представлена либо конкретными застройщиками с разными совладельцами, либо набором структур с однотипными названиями вроде «А-холдинг», «Б-холдинг», доли в которых внесены в ЗПИФ ТФ под управлением компании «Велес Капитал». Представитель MR Group говорит, что Виктор Лабуздко остается совладельцем компании, а Роман Тимохин является управляющим акционером.

С момента создания партнерства с Coalco Анисимова бизнес MR Group вырос почти в полтора раза. Сейчас в ее портфеле 44 объекта общей площадью 7 млн кв. м — в основном это жилые комплексы бизнес- и премиум-класса. В рамках направления MR Private развиваются премиальные проекты — отель Bvlgari и клубный дом «Абрикосов». В Ступинском районе Подмосковья компания строит индустриальный комплекс «Ступино квадрат», в него уже вложили €1 млрд будущие резиденты. Среди них — производитель макарон Barilla и компания Monin, выпускающая сиропы и ликеры. А в 15 минутах ходьбы от Бранденбургских ворот в Берлине MR Group планирует построить 17 300 кв. м апартаментов.

Чтобы управлять всей этой империей, Тимохин создал необычную структуру. Компанией он руководит с помощью нескольких управляющих партнеров. Основатель агентства недвижимости «Метриум Груп» Мария Литинецкая вспоминает, что получила от Романа Тимохина предложение стать управляющим партнером еще в период, когда MR Group работала с проектами Coalco в 2015–2016 годах и планировала расширять направление fee-девелопмента. Управляющие партнеры получают долю (ее размер не раскрывается) в проектах, которые ведут. В ведении Литинецкой, например, «Метрополия» (строится в партнерстве с Михаилом Слипенчуком) и «Павелецкая Сити» (с Level Group).

Читайте так же:
Как отрегулировать колесо в шкаф купе

Как Тимохин выбирает, кого пригласить в партнеры? Литинецкая начинала в компании Blackwood, потом возглавляла «Миэль-Новостройки» и, наконец, создала вместе с партнером компанию «Метриум», она один из самых известных менеджеров на рынке недвижимости. Среди управляющих партнеров есть также экс-глава Москоммерцбанка Алексей Годованец и Мария Чернякова, бывший руководитель компании «РТ — Строительные технологии», управлявшей недвижимостью госкорпорации «Ростех». В начале 2021 года управляющим партнером стал Авни Аквадар, до этого около 20 лет проработавший в подрядчике «Ренейссанс Констракшн», который возводил многие объекты MR Group. Это один из крупнейших подрядчиков на рынке, он построил много башен в Москва-Сити.

Еще один управляющий партнер, Илья Давыдик, развивает девелоперскую компанию Hutton, среди партнеров Давыдика по этой компании — сын сооснователя MR Group Владимир Тимохин. На месте бывшей гостиницы «Спутник» на Ленинском проспекте компания планирует возвести проект Lunar, объединяющий апартаменты и бизнес-центр. А поблизости, в 500 м, MR Group будет строить новую штаб-квартиру «Яндекса».

Литинецкая вспоминает, что IT-корпорация одно время консультировалась с MR Group по проекту, а весной 2020 года, как раз во время «самоизоляции», стороны договорились о сотрудничестве в рамках fee-девелопмента. Проект 75-метрового здания с прозрачной кровлей на месте гостиницы «Корстон» разработало лондонское бюро PLP Architecture. Проект консультировала BRE Global, разработчик одного из главных экосертификатов для зданий BREEAM. Здание будет построено по принципу умного офиса: от электронного ресепешена и автоматической организации питания до сбора дождевой воды для полива растений. Инвестиции в строительство новой штаб-квартиры «Яндекса» могут составить $275–330 млн, говорил Forbes Дмитрий Тарасов, партнер, руководитель направления представления интересов собственников офисной недвижимости Cushman & Wakefield (компания в качестве консультанта сопровождала сделку по покупке участка на улице Косыгина). Представитель MR Group это не комментирует.

«Почему MR Group? А почему нет? — отвечает на вопрос Forbes руководитель крупной консалтинговой компании на рынке недвижимости. — Тимохин может построить любой объект». Возможно, компании пришло время вернуться на рынок коммерческой недвижимости. По данным JLL, за январь — сентябрь спрос на офисы вырос почти до 1 млн кв. м, и это максимум с 2013 года. Особенно велик спрос на площади в Москва-Сити. MR Group уже строит бизнес-центр из двух небоскребов iCity в непосредственной близости от Москва-Сити, проект должен быть готов в 2024 году.

Факторов, которые бы снизили стоимость жилья, сегодня не существует

Рынок жилья сейчас находится в хорошем тонусе и близок к стабильному состоянию, считает председатель совета директоров компании «Александр Недвижимость» Сергей Сосновский.

– Так как наше интервью – в начале октября, логичным будет начать с итогов третьего квартала – или трех кварталов, как вам будет угодно.

– Мы живем в такое неординарное время, когда рынок столкнулся с ситуацией не экономического плана, а больше гуманитарного. С такой системой ограничений, в которой мы сейчас находимся, никто из нас за всю свою жизнь в новейшей истории не сталкивался. В этом году рынок находится в хорошем тонусе. Безусловно, действовали все стимулирующие факторы, для новостроек прежде всего, а по опыту предыдущих кризисов известно, что первичка – локомотив, который тащит весь рынок за собой.

Стимулирующие меры со стороны государства, соглашусь с большинством экспертов, это был важный и правильный шаг. На мой взгляд, на первом этапе были очевидные позитивные результаты. Но при этом мы видим, что за время действия стимулирующих мер цены выросли на рынке жилой недвижимости на 25–30%. Санкт-Петербург вообще один из лидеров в России по темпам роста стоимости квадратного метра. В среднем цена на объект массового спроса выросла на 1 млн руб., будь то однушка, двушка или ныне очень популярная евродвушка. О квартирах большей комнатности говорить не будем: сделки с ними в масс-маркете составляют не более 5%. Сегодня цены в эконом-сегменте находятся в диапазоне от 130 тыс. до 170 тыс. руб. за кв. м. Комфорт – от 180 тыс., начиная с 210 тыс. – бизнес-класс, а luxury – уже от 300 тыс. В этой части мы уже близки к Москве.

Конечно, все стимулирующие механизмы государства разогрели потребительский спрос, который привел к вымыванию ликвидных предложений. Сейчас наблюдается устойчивая тенденция снижения общего объема предложения на рынке вторичной недвижимости и ликвидных объектов на рынке новостроек.

Читайте так же:
Как отрегулировать доводчик двери кухонной мебели

При этом рынок до сих пор активен, и за последний квартал количество сделок с объектами вторичного рынка стало подрастать по отношению к новостройкам. При этом сегодня очевидно, что такого бурного роста цен уже не будет: для этого исчерпаны все факторы, стимулирующие их рост. Для собственников это должно быть сигналом, что это то самое удачное время для продаж на пике спроса. Однако инвестиционное жилье, приобретенное за последние два года, массово не поступает на рынок, предложение продолжает снижаться. Многие собственники даже снимают объекты с продажи, при том что у нас еще всё-таки рынок покупателя, а не продавца. На мой взгляд, просто ситуация в банковском секторе по депозитам и на финансовом рынке с его неопределенностью, непредсказуемостью и достаточно низкой доходностью не мотивирует собственников выходить в деньги. Недвижимость для собственников сейчас некая тихая гавань, позволяющая избежать рисков потерять собственные активы и переждать это время, чтобы спокойно определиться со своим будущим.

– Собственно говоря, третий квартал и начался с того, что для Петербурга льготная ипотека закончилась, потому что лимит в 3 млн для нашего рынка – это ничто. Что в этой связи поменялось по сравнению со вторым кварталом, резко и кардинально?

– На вторичном рынке жилья изменений пока не чувствуется, в связи с тем что здесь не было тех минимальных ставок ипотечных кредитов с государственным субсидированием, которые действовали на рынке новостроек. Рынок вторичного жилья находится примерно в том же тонусе, есть устойчивый спрос.

Если говорить о первичке, то ее, конечно, очень быстро коснулись изменения, связанные с изменениями порядка выдачи льготной ипотекой. Это, прежде всего, в третьем квартале снижение объемов продаж у застройщиков на 25–30%. Это подтверждает и статистика выдачи ипотечных кредитов – у Сбербанка, например, минус 28% по итогам августа – сентября.

На самом деле некоторое время назад на рынке недвижимости произошло знаковое событие, когда первичка стала стоить дороже вторички. Это, конечно, нонсенс – во всем мире наоборот, и понятно почему: на вторичном рынке вы сразу становитесь собственником и начинаете извлекать пользу из приобретения.

Вообще снижение ставки ипотеки для новостроек и через это стимулирование строительного сегмента привело к тому, что большинство покупателей сразу стали отдавать предпочтение первичке. Здесь, безусловно, подход с точки зрения государства был правильным, ведь когда-то давали деньги или преференции крупным застройщикам, чтоб их поддержать, а теперь стали стимулировать потребительский спрос, который регулирует качество предложения на рынке. Но была некоторая, на мой взгляд, ошибка, а именно – не установили планку по максимальной стоимости квадратного метра жилья, которую можно было бы приобретать потребителю с использованием льготной ипотеки, конечно же с учетом региональных особенностей ценообразования, сложившихся на тот момент.

Во-первых, можно было бы направить целевым образом деньги в более доступный для потребителя сегмент нового строительства, развивая и стимулируя именно его. Во-вторых, сдерживать аппетиты некоторых застройщиков, которые использовали этот подогретый спрос для необоснованного поднятия своих цен. Уверен, что если бы такие требования государства, которое выделило столь огромные стимулирующие финансовые средства, было им реализовано, то такого роста цен, который мы получили, удалось бы избежать. Установив верхнюю планку цен квадратного метра, которая попадала бы под программу льготной ипотеки, государство предоставило бы выбор застройщику, остаться ли ему в данной программе или выйти из нее в рыночную нишу. Понимая, что рыночная цена квадратного метра на разных этапах строительства разная, застройщик сам бы решал, на каком этапе строительства он смог бы использовать механизмы льготной ипотеки. Некоторые застройщики пользовались бы поддержкой только на начальном этапе строительства, привлекая инвесторов до установленной максимальной цены, формировали задел, а далее новым потенциальным покупателям уже было бы что показать. Но это было бы их решением уйти в «рынок». Увы, такой сдерживающий фактор для роста цен не был предусмотрен – льготную ипотеку выдавали даже для покупки элитного жилья.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector